Information zu Mietvertrag ordentliche fristgerechte Kündigung durch Vermieter kündigen
Kündigungsfristen:
3 Monate zum Ablauf des übernächsten Monats (wenn der Mieter weniger als 5 Jahre wohnt)
6 Monate, wenn der Mieter 5 Jahre und länger wohnt
9 Monate, wenn der Mieter 8 Jahre und länger wohnt.
zuzüglich jeweils 3 Monate, wenn der Vermieter eines selbst bewohnten Zweifamilienwohnhauses den einzigen Mieter kündigt (Alternative 4).
Alternativen zur Angabe von Gründen:
Alternative 1 (Vertragspflichtenverletzung): ... dass Sie wiederholt und beständig die Hausordnung ignorieren. Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages. Ich habe Sie mehrfach aufgefordert, Ihrer Verpflichtung zum Winterdienst nachzukommen. Sie haben dies beständig ignoriert. Am 3.3.2015 waren die Wege zum Haus zugeschneit und vereist. Der Mieter Max Heins ist gestürzt und hat sich das linke Bein verstaucht. Da ich verkehrssicherungspflichtig und durch Ihre Ignoranz Schadenersatzansprüchen ausgesetzt bin, sehe ich mich zur Kündigung veranlasst.
Oder: Sie zahlen trotz Abmahnung die Miete unpünktlich und teils nur unvollständig. Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung fortgesetzte verspätete Zahlung der Miete stellt eine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass mir die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (BGH VII ZR 301/10).
Hinweis: Bezieht der Mieter Sozialhilfe und beruhen die kurzzeitigen Zahlungsverzögerungen nur darauf, dass das Jobcenter nicht früher überweist, besteht in der Regel kein Kündigungsrecht.
Alternative 2 (Eigenbedarf): Ich benötige die Wohnung für meinen Sohn. Mein Sohn Oliver hat geheiratet und möchte aus unserer Wohnung aus- und mit seiner Frau in Ihre Wohnung einziehen.
Hinweis: Eigenbedarf kann der Mieter nur für sich selbst, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen anmelden. Welcher Personenkreis eingeschlossen ist, hat die Rechtsprechung in vielen Einzelfällen entschieden.
Alternative 3 (wirtschaftliche Verwertung): Das Gebäude ist baufällig. Ich müsste es von Grund auf sanieren. Da die Grundsanierung angesichts des Alters und baulichen Zustandes wirtschaftlich unvertretbar ist, sehe ich mich gezwungen, das Gebäude abzureißen und möchte einen Neubau errichten.
Hinweis: Diese Kündigungsalternative weist enge Voraussetzungen auf. Die Absicht, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, genügt nicht, ebenso wenig die Veräußerung im Zusammenhang mit einer bereits erfolgten oder beabsichtigten Begründung von Wohnungseigentum. Anerkannt sind die umfassende Renovierung zwecks besserer Vermietung sowie der Abbruch und Wiederaufbau des Gebäudes. Beim Verkauf ist nachzuweisen, dass der Verkauf im vermieteten Zustand unmöglich ist.
Alternative 4 (Zweifamilienwohnhaus): Da ich mit Ihnen im Zweifamilienwohnhaus wohne, benötige ich kein berechtigtes Interesse (§ 573a BGB). Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um 3 Monate, so dass die Kündigung zum ... Datum - ... wirksam wird.
Hinweis: Die Grundkündigungsfrist beträgt 3 Monate. Sie verlängert sich um jeweils 3 Monate, wenn der Mieter 5 / 8 Jahre gewohnt hat (§ 573c BGB).
Weitere wichtige Hinweise zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter
Die Kündigungserklärung ist bis zum 3. Werktag eines Monats zu erklären und muss dem Mieter zugehen. Bei der Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen, ist der Samstag als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt (BGH Az. VIII ZR 206/04).
Wichtig ist, dass der Vermieter im Streitfall den Zugang der Kündigungserklärung nachweisen kann. Insoweit empfiehlt sich die persönliche Übergabe gegen Quittung, Übergabe durch einen Boten oder ein Einschreibebrief.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von jedem Vermieter handschriftlich unterzeichnet werden. Wer Vermieterpartei ist, ergibt sich aus der Bezeichnung im Mietvertrag. Mündliche Kündigungen oder solche per e-mail, SMS oder Telefax sind unwirksam. Die Kündigung durch den Vermieter bedarf stets der Begründung.
Stehen auf Seiten des Mieters mehrere Personen, sind diese allesamt anzusprechen. Ehepaare können als Ehepaar "Horst und Mona Meier" angesprochen werden. Wohnen oder leben diese nicht zusammen, empfiehlt sich, die Kündigung gegenüber jedem Mieter einzeln zu erklären.
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