Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Sowas darf in einem Mietvertrag nicht stehen
Wenn Mieter Mietverträge unterschreiben, achten Sie erfahrungsgemäß nur auf die Angabe des Mietpreises. Das übrige Kleingedruckte interessiert wenig. Diese Nachlässigkeit rächt sich spätestens dann, wenn eine Klausel im Mietvertrag Anlass für eine streitige Auseinandersetzung mit dem Vermieter ist. Im Idealfall wird der Mietvertrag vor der Unterschrift im Detail geprüft. Niemand sollte sich darauf verlassen, dass "Mustermietverträge" absolut rechtssicher wären. Viele ihrer Klauseln hat die Rechtsprechung "einkassiert". Ist der Mietvertrag unterschrieben, kann sich der Mieter dennoch auch noch im Nachhinein auf eine unwirksame Klausel im Mietvertrag berufen. Die Rechtsprechung dazu ist nahezu übersichtlich.
Die Gerichte in Deutschland entscheiden jedes Jahr 280.000 Mietstreitigkeiten. Grundsätzliche Rechtsfragen entscheidet der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Allein zwischen 2004 und 2014 wurden 562 BGH-Urteile zum Mietrecht veröffentlicht.
Unterschied individuelle Vereinbarungen / AGB
AGB sind vorformulierte Vertragsklauseln, die der Mieter akzeptieren muss, ohne dass er darüber mit dem Vermieter verhandeln kann oder hätte verhandeln können. AGB-Klauseln sind nur wirksam, wenn sie den Vorgaben der §§ 307, 308, 309 BGB entsprechen. Das Gesetz ermöglicht die Inhaltskontrolle einer Klausel. Sofern sie sich für den Mieter als "überraschend" erweist oder ihn "unangemessen benachteiligt", ist sie unwirksam.
Diese Inhaltskontrolle erfolgt nicht, wenn eine Klausel individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt und im Mietvertrag vereinbart wurde. Wäre eine Klausel als vorformulierte AGB unwirksam, kann sie dennoch wirksam sein, wenn sie individuell vereinbart wurde. Insofern ist immer vorab zu prüfen, wie eine bestimmte Klausel zu Stande gekommen ist.
Beispiele unwirksamer AGB-Klauseln im Mietvertrag
Schönheitsreparaturen
a. Ist der Mieter formularmäßig verpflichtet, regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen, dürfen im Mietvertrag keine starren Fristen vereinbart werden (BGH VIII ZR 230/03). Heißt es: "Küchen und Bäder sind mindestens alle 3 Jahre zu renovieren", ist die Klausel unwirksam. Starre Fristen machen die Renovierungspflicht nämlich allein vom Zeitverlauf abhängig, ohne dass berücksichtigt wird, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Erlaubt ist, wenn es heißt: "Im Allgemeinen ist die Küche nach drei Jahren zu renovieren".
b. Unwirksam ist eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Räume zu "weißen" (BGH VIII ZR 47/11) oder die Reparaturen in neutralen oder hellen Farben auszuführen. Eine Farbvorgabe ist nur dann möglich, wenn sie sich auf eine im Zeitpunkt des Auszugs geschuldete Renovierung bezieht (Wände sind in dem Farbton zu streichen, der bei Vertragsbeginn vorhanden war). Der Vermieter kann auch nicht vorgeben, dass die Renovierung durch einen Fachbetrieb erfolgen muss. Lediglich die "fachmännische" Renovierung (nicht laienhafte), auch in Eigenarbeit des Mieters, kann vorgegeben werden (BGHZ 105, 82).
c. Auch kann der Mieter nicht verpflichtet werden, eine Wohnung unrenoviert zu übernehmen und dann ohne angemessenen Ausgleich Schönheitsreparaturen ausführen zu müssen (BGH VII ZR 185/14). In diesem Fall müsste der Mieter sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen, die Wohnung vorzeitig renovieren und möglicherweise in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Gleiches ist anzunehmen, wenn der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache renoviert zurückzugeben, unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist.
d. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen, ist unwirksam (BGH VII ZRT 237/11). Grund ist, dass der Vermieter auch zustimmen müsste, wenn die Abweichung völlig unerheblich wäre. Der Gestaltungsspielraum des Mieters würde unzumutbar einschränkt werden.
Kleinreparaturklausel
Muss der Mieter Bagatellschäden in seiner Wohnung selbst bezahlen, ist Voraussetzung, dass die Höhe des einzelnen Schadens betragsmäßig beschränkt ist (z.B. 25 EUR). Außerdem muss ein Höchstbetrag bezeichnet sein, falls mehrere Reparaturen im Jahr auflaufen (z.B. 150 EUR).
Tierhaltung
Eine Klausel, die die Haltung die Tierhaltung, insbesondere auch von Kunden und Katzen, in einer Wohnung generell untersagt, ist unwirksam (BGH VIII ZR 168/12). Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, da die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Einschränkungen oder ein Erlaubnisvorbehalt des Vermieters für größere Tiere sind erlaubt.
Kaution
Der Vermieter kann nicht formularmäßig vereinbaren, dass er sich während des laufenden Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter aus der Kaution befriedigen darf und der Mieter verpflichtet ist, die Kautionssumme auf den ursprünglichen Betrag aufzufüllen (BGH VIII ZR 234/13). Die Vereinbarung widerspricht dem Treuhandcharakter der Kaution, die nur Ansprüche des Vermieters nach Mietende absichern soll.
Eine Klausel, nach der der Kautionsbetrag nicht verzinst werden soll, ist unwirksam (§ 551 Abs. III BGB).
Nebenkosten
Soll der Mieter auch die Nebenkosten (Betriebskosten) zahlen, genügt die Vereinbarung "der Mieter zahlt alle Nebenkosten" so nicht. Es ist mindestens der Hinweis auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV erforderlich (§ 556 I S. 3 BGB). Alternativ können die Nebenkosten auch im Detail aufgeführt werden.
Warmmietverträge
§ 7 Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, die Heizkosten mindestens zur Hälfte verbrauchsabhängig abzurechnen. Für den Restbetrag kann ein Umlageschlüssel vereinbart werden. Klauseln, die eine ausschließliche verbrauchsunabhängige Abrechnung vorsehen, sind unwirksam. Wohnen Mieter und Vermieter gemeinsam in einem Zweifamilienhaus, können die Heizkosten ausnahmsweise vollständig verbrauchsunabhängig abgerechnet werden.
Ausschluss des Minderungsrechts
Das Mietminderungsrecht wegen Mängel der Wohnung kann nicht ausgeschlossen werden. Eine Ausschlussklausel würde die dem Mieter gesetzlich zustehenden Minderungsrechte erschweren oder einschränken (§ 536 IV BGB).
Untervermietung
Will der Mieter untervermieten, muss er den Vermieter um Erlaubnis fragen. Die Untervermietung kann mietvertraglich nicht pauschal ausgeschlossen werden. Der Vermieter kann die Erlaubnis aus wichtigen Gründen verweigern, soweit ihm die Untervermietung unzumutbar ist.
Besuchsverbot
Eine Klausel, die Besucher verpflichtet, die Wohnung des Mieters spätestens um 22 Uhr zu verlassen, ist unwirksam, da der Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben kann, wen er wie lange empfängt. Eine Grenze ist dort, wo der Besucher aufgrund seiner Aufenthaltsdauer faktisch zum Untermieter wird.
Rauchverbot
Ein vorformuliertes Rauchverbot ist unwirksam, da es zu weitgehend in das Persönlichkeitsrecht des rauchenden Mieters eingreift. Die Vereinbarung eines individuell ausgehandelten Rauchverbots bleibt aber möglich.
Winterdienst
Ein Mieter im Erdgeschoss kann verpflichtet werden, den Winterdienst auszuführen sowie die Haustür nachts abzuschließen (LG Köln 1 S 201/12). Der Erdgeschossmieter ist nicht unangemessen benachteiligt, da aufgrund der räumlichen Nähe seiner Wohnung zu der räumenden Fläche ein ausreichendes sachliches Unterscheidungskriterium zu anderen Mietern besteht. Dem Mieter ist ein Ausgleich/Entschädigung zu gewähren.
Nächtliches Baden
Formularklauseln in Mietvertrag oder Hausordnung können das Baden und Duschen in der Wohnung grundsätzlich nicht regeln und sind unwirksam (LG Köln 1 S 304/96). Baden und Duschen ist sozialadäquat, sofern es 30 Minuten nicht überschreitet (OLG Düsseldorf WM 1991, 288). Der Mieter ist jedoch zur Rücksichtnahme verpflichtet.
Musizieren
Mietvertraglich kann das Musizieren nicht umfänglich verboten, allenfalls auf bestimmte Zeiten eingeschränkt werden (OLG München WM 1988, 299). Musikmachen ist Ausdruck des Persönlichkeitsrechts des Mieters.
