Ordentliche, fristgerechte Kündigungsfrist im Mietverhältnis

Es gibt im Mietrecht vielerlei unterschiedliche Kündigungsfristen. Sie bestimmen sich nach der jeweiligen Situation. Regelmäßig bestimmt aber die ordentliche, fristgerechte Kündigungsfrist die Beendigung des Mietverhältnisses.

Überblick:

1. Individuelle Vereinbarung der Kündigungsfrist im Wohnraummietvertrag
2. Ist mietvertraglich nichts vereinbart, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist
3. Vermieter muss verlängerte Kündigungsfristen beachten
4. Kündigungsfristen sind nicht verhandelbar
5. Der Zugang des Kündigungsschreibens entscheidet
6. Ausnahmefälle
6.1. Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch
6.2. Vermietung im Untermietverhältnis (möblierter Wohnraum)
6.3. Gewerbemietverhältnisse

1. Individuelle Vereinbarung der Kündigungsfrist im Mietvertrag (Wohnraummietverhältnis)

Im ersten Schritt ist der Mietvertrag zu prüfen. Mietvertraglich können die Parteien individuell für längstens 4 Jahre einen Kündigungsverzicht vereinbaren (BGH VIII ZR 86/10). Mietvertraglich kann zugunsten des Mieters eine kürzere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart sein (siehe dazu unten Punkt 4). Die für den Vermieter geltende gesetzliche Kündigungsfrist kann nicht zum Nachteil des Mieters verkürzt werden (siehe dazu unten Punkt 4.)

2. Ist mietvertraglich nichts vereinbart, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist

Rechtsgrundlage der ordentlichen, fristgerechten Kündigungsfrist im Wohnraummietverhältnis ist § 573c I BGB.

Ist mietvertraglich nichts vereinbart oder haben die Parteien die gesetzliche Kündigungsfrist mietvertraglich vereinbart, kann jede Vertragspartei, also Vermieter und Mieter gleichermaßen, die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats erklären.

Beispiel: Kündigt der Mieter das Mietverhältnis bis zum 3. Februar 2015, endet das Mietverhältnis zum 31. April 2015. Gleiches gilt für die Kündigung des Vermieters.

Auf Seiten des Vermieters kommt hinzu, dass er die ordentliche Kündigung nur aussprechen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegt (§ 573 BGB). Der Mieter braucht für seine Kündigung kein solches berechtigtes Interesse vorzutragen. Er kann seine Kündigung ohne Angabe irgendwelcher Gründe aussprechen.

Beispiele berechtigter Interessen des Vermieters: Kündigung wegen Eigenbedarf, Kündigung wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung des Mieters.

3. Vermieter muss verlängerte Kündigungsfristen beachten

Die Kündigungsfrist auf Seiten des Vermieters verlängert sich nach dem Gesetz um jeweils 3 Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als 5 oder 8 Jahre dauert. Somit beträgt die Kündigungsfrist nach 5 Jahren Mietdauer 6 Monate und nach 8 Jahren Mietdauer 9 Monate.

Die verlängerte Kündigungsfrist gilt allerdings nicht für die Kündigung des Mieters.

Beispiel: Einzug des Mieters am 1.1.2008. Will der Vermieter kündigen, muss er eine Kündigungsfrist von 6 Monaten beachten. Erklärt er bis zum 3. Februar 2015 die Kündigung, endet das Mietverhältnis zum 31. August 2015.

4. Kündigungsfristen sind nicht verhandelbar

Die gesetzlichen Kündigungsfristen stehen nicht zur Disposition, soweit sie den Mieter im Hinblick auf die gesetzlichen Kündigungsfristen benachteiligen. Der Vermieter kann mit dem Mieter daher keine längere Kündigungsfrist als 3 Monate (z.B. 6 Monate) vereinbaren. Jede zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichende Vereinbarung erklärt das Gesetz in § 573c IV BGB für unwirksam (Ausnahme: Kündigungsverzicht siehe oben Punkt 1).

Umgekehrt kann zum Vorteil des Mieters eine kürzere als die gesetzliche Kündigungsfrist (z.B. Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zum Monatsende) vereinbart werden. Eine gleichermaßen zugunsten des Vermieters vereinbarte Kündigungsfrist wäre jedoch unwirksam.

5. Der Zugang des Kündigungsschreibens entscheidet

Es genügt nicht, die Kündigung fristgerecht zu erklären. Entscheidend ist, dass sie der Gegenseite fristgerecht zugeht. Es genügt also nicht, die Kündigung für den 31. April 2015 bis zum 3. Februar 2015 zu erklären und zur Post zu geben. Sie muss der Gegenseite zugehen. Die Gegenseite muss die Möglichkeit haben, vom Kündigungsschreiben Kenntnis zu nehmen. Im Idealfall wird das Kündigungsschreiben persönlich übergeben oder so rechtzeitig zur Post gebracht, dass die Zustellung spätestens am dritten Werktag des Monats sichergestellt ist.

6. Ausnahmefälle

6.1. Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Vermietet der Vermieter Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, können die Parteien eine kürzere Kündigungsfrist vereinbaren (§ 573c II BGB). In diesem Fall kann die Kündigungsfrist ganz nach Bedarf, beispielsweise von einem Tag auf den anderen, bestimmt werden.

Beispiele: Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung, Vermietung an einen Montagearbeiter, Vermietung für die Dauer eines Krankenhaus- oder Kuraufenthaltes, Vermietung als Notunterkunft nach einem Brandschaden.

6.2. Vermietung im Untermietverhältnis (möblierter Wohnraum)

Ein Ausnahmefall findet sich in §§ 573c III BGB mit Verweisung auf § 549 II Nr. 2 BGB:

Der Vermieter bewohnt die Wohnung selbst.
Er vermietet einen Teil seiner Wohnung an einen Untermieter.
Er stattet die untervermietete Räumlichkeit überwiegend mit Einrichtungsgegenständen aus.
Die untervermietete Räumlichkeit wird dem Mieter nicht dauerhaft mit seiner Familie oder einer zu seinem Haushalt gehörenden Personen überlassen.

Liegen diese Voraussetzungen vor, ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch Vermieter und Mieter spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats möglich. Zieht der Mieter hingegen mit seiner Familie oder einem Haushaltsangehörigen in die Räumlichkeit ein, gilt wiederum der soziale Mieterschutz und der Vermieter muss die normale gesetzliche Kündigungsfrist von wenigstens 3 Monaten beachten.

Beispiel: Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis mit dem Untermieter zum 15. Januar 2015. Das Mietverhältnis endet dann zum 31. Januar 2015. Fällt der 15. des Monats auf einen Sonntag (Beispiel 15. Februar, 15. März 2015), kann die Kündigung auch noch am darauffolgenden Werktag (also am 16. Februar/März) erklärt werden.