Beendigungsmöglichkeiten und Kündigungsfristen bei Mietverhältnissen

Mietverhältnisse können auf unterschiedliche Art und Weise beendet werden. Normalerweise wird ein Mietverhältnis fristgerecht ordentlich oder fristlos außerordentlich gekündigt. Daneben gibt es noch eine ganze Reihe weiterer Beteiligungsmöglichkeiten mit unterschiedlichen und eigenständigen Kündigungsfristen.

Inhaltsübersicht:

I. Unbefristete Mietverhältnisse

1. Ordentliche fristgerechte Kündigung
2. Außerordentliche fristlose Kündigung

II. Befristete Mietverhältnisse

III. Besondere Beendigungsgründe und Kündigungsfristen für unbefristete und befristete Mietverhältnisse

1. Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Ersteher nach dem Zuschlag in einer Zwangsversteigerung
2. Kündigung des Mietverhältnisses durch den Erben nach dem Tod des Mieters
3. Mietverhältnisse über 30 Jahre
4. Verweigerung der Untermieterlaubnis durch den Vermieter
5. Kündigung bei möbliertem Wohnraum
6. Kündigung bei Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch
7. Kündigung im Zweifamilienwohnhaus
8. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
9. Kündigungsfristen bei Werkmietwohnungen
10. Mietverhältnisse über Geschäftsräume
11. Mietaufhebungsvereinbarung

I. Unbefristete Mietverhältnisse

1. Ordentliche fristgerechte Kündigung

Nach § 573c BGB ist die ordentliche fristgerechte Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erklären. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach einer Mietdauer von 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate.

2. Außerordentliche fristlose Kündigung

Nach §§ 543, 569 BGB kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn die kündigende Partei einen wichtigen Grund geltend macht, der ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin unzumutbar macht.

II. Befristete Mietverhältnisse

Ein befristetes Mietverhältnis (§ 575 BGB) kann vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht ordentlich fristgerecht gekündigt werden. Lediglich die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist erlaubt. Das Mietverhältnis kann ausnahmsweise aufgehoben werden, wenn sich die Parteien auf einen Mietaufhebungsvertrag verständigen.

III. Besondere Beendigungsgründe und Kündigungsfristen für unbefristete und befristete Mietverhältnisse

1. Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Ersteher nach dem Zuschlag in einer Zwangsversteigerung

Wird im Falle des Erwerbs einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung dem Ersteher der Zuschlag erteilt, kann der Erwerber nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht geltend machen und das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung muss für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Die gesetzliche Frist beträgt 3 Monate. Eine eventuell verlängerte Kündigungsfrist des Vermieters infolge einer längeren Mietdauer bleibt unbeachtlich. Die Kündigungsmöglichkeit erfasst auch ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Befristung.

2. Kündigung des Mietverhältnisses durch den Erben nach dem Tod des Mieters

Ist der Mieter verstorben, kann sein Erbe nach Kenntnis vom Erbfall das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, sofern nicht andere vorrangig zu berücksichtigende Personen (Mitmieter, Ehegatte, Lebenspartner, im Haushalt lebende Kinder) in das Mietverhältnis eingetreten sind (§§ 564 S.2, 573d Abs.2 BGB).

Praktisch bedeutsam ist dieses Sonderkündigungsrecht des Erben dann, wenn das Mietverhältnis nicht ordentlich kündbar ist, also befristet ist oder der verstorbene Mieter einen Kündigungsverzicht erklärt hat.

3. Mietverhältnisse über 30 Jahre

Wird ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von über 30 Jahren (also mindestens 30 Jahre und ein Tag) abgeschlossen, kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist des § 573c BGB zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 544 BGB).

4. Verweigerung der Untermieterlaubnis durch den Vermieter

Will der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten und verweigert der Mieter diese Erlaubnis, ohne in der Person des Untermieters einen wichtigen Grund gelten machen zu können, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist des § 573c BGB kündigen (§ 540 BGB). Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, gilt § 553 BGB.

5. Kündigung bei möbliertem Wohnraum

Wird ein Teil eines vom Vermieter selbst bewohnten Wohnraums untervermietet und vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet und möbliert vermietet, ist die beiderseitige Kündigung jeweils bis zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§§ 549 Abs.2 Nr.2, 573c III BGB).

6. Kündigung bei Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch

Wird Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch (Ferienwohnung, Notunterkunft, Dauer eines Kuraufenthaltes) vermietet, können die Parteien abweichend von der ordentlichen gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573c BGB kürzere Kündigungsfristen vereinbaren (§ 573c II BGB). Die Kündigungsfrist kann individuell auf den Bedarf abgestellt werden.

7. Kündigung im Zweifamilienwohnhaus

Wohnt der Vermieter selbst im Zweifamilienwohnhaus, kann er kündigen, ohne sich auf ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf) berufen zu müssen, sofern er eine um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist beachtet (§ 573a Abs.1 S.1 BGB).

Die normale Kündigungsfrist des § 573c I BGB von 3 Monaten erhöht sich damit auf 6 Monate, soweit seit der Überlassung an den Mieter noch keine 5 Jahre vergangen sind. Nach 5 Jahren Mietdauer erhöht sich die ohnehin nach § 573c I Satz 2 BGB schon verlängerte ordentliche Kündigungsfrist von 6 Monaten auf 9 Monate und nach 8 Jahren auf 12 Monate.

Sofern sich der Vermieter wahlweise auf ein berechtigtes Interesse berufen kann, verbleibt es beim ordentlichen Kündigungsrecht des § 573c I BGB.

8. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder macht eine Mieterhöhung infolge Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) geltend, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).

9. Kündigungsfristen bei Werkmietwohnungen

Wird Wohnraum im Zusammenhang mit einem Dienstverhältnis vermietet, kann der Vermieter nach der Beendigung des Dienstverhältnisses bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, sofern die Mietdauer weniger als 10 Jahre beträgt und er den Wohnraum für einen anderen Mitarbeiter benötigt (§ 576 BGB I Nr. 1 BGB). Das Kündigungsrecht besteht insbesondere dann, wenn der Vermieter bei einer Mietdauer von mehr als 5 oder 8 Jahren die verlängerte Kündigungsfrist des § 573c I Satz 2 BGB einhalten müsste.

10. Mietverhältnisse über Geschäftsräume

Bei Gewerbemietverhältnissen, bei denen Geschäftsräume vermietet werden, muss die ordentliche fristgerechte Kündigung spätestens bis zum dritten Tag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals erfolgen. Abweichende Vereinbarungen sind erlaubt (§ 580a II BGB).

11. Mietaufhebungsvereinbarung

Ungeachtet aller Kündigungsfristen können die Parteien jederzeit eine Mietaufhebungsvereinbarung treffen und das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem bestimmten Termin beenden. Ein Rechtsanspruch besteht nicht.

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